+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Что такое объект незавершенного строительства

Как законом определяется объект незавершенного строительства – Недвижимое имущество – юридический ликбез

Что такое объект незавершенного строительства

Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.

Раскрываем понятие: что такое объект незавершенного строительства?

Четкого определения тому, что представляет собой рассматриваемый объект, в действующем законодательстве сегодня не содержится.

Согласно 1-й части 130-й статьи ГК РФ, к недвижимости можно отнести все то, что имеет прочную связь с землей и не может быть перемещено без несоразмерных затрат.

Это могут быть здания, сооружения, земельные участки и таковые недр, объекты незавершенного строительства. Из приведенной нормы можно прийти к выводу, что незавершенка наряду с завершенным строительством признается недвижимостью.

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ, то здесь можно встретить следующее трактование незавершенки: ОНС следует признавать те объекты капстроительства (здания, строения и сооружения), строительство которых продолжается либо не завершено. Исключение – киоски, навесы и прочие временные постройки.

При определении ОНС необходимо руководствоваться следующими признаками:

  • приостановление, консервация либо окончательное прекращение строительства;
  • индивидуальная определенность;
  • прочная связь с землей плюс отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

То есть главной отличительной чертой незавершенки считается наличие фундамента на конкретном земельном участке.

Если таковой имеет место (является заложенным, а не оставшимся от старых построек), значит, в будущем здесь будут возводить капитальную постройку, которую в обязательном порядке нужно будет регистрировать и платить за нее налоги.

Читать также: Консервация объекта незавершенного строительства.

Оформляем право собственности

В России недвижимость учитывается в двух базах: госреестре и госкадастре. И если в первом из них учитываются только здания и содержатся сведения о собственниках, то во втором – ведется учет незавершенки и земельных участков без включения таких сведений.

Важно! Земельные участки, на которых планируется возведение объектов, должны быть аналогично учтены в госкадастре, т. е. иметь присвоенный номер и установленные границы.

Для заявления прав на недвижимость требуется постановка последней на учет. Такие действия требуют определенных затрат, связанных с изготовлением технического плана на незавершенку.

Как зарегистрировать ОНС

Для того чтобы поставить незавершенку на учет в ГКН, ее владельцу требуется обратиться в МФЦ либо напрямую в кадастровую палату, где написать соответствующее заявление. Для осуществления регистрационных действий ему потребуется: паспорт и составленный кадастровым инженером техплан своего недостроя плюс диск с записью.

За готовым кадастровым паспортом ОНС владелец недостроя придет в день, обозначенный в выданной ему расписке о получении документов. Процедура постановки на учет в ГКН также доступна сегодня онлайн на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать одноименную услугу и ввести запрашиваемые системой сведения. Отправка заявления предполагает приложение к нему электронной версии техплана.

С полученным техническим паспортом, техпланом и гражданским паспортом владельцу незавершенки следует обратиться в местное отделение МФЦ (Росреестра), где зарегистрировать недострой на свое имя. На сайте Росреестра такая услуга будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Если Ваш участок не выделялся под ИЖС, придется заниматься и вопросом, связанным с получением разрешения на строительство.

Особенности продажи

Продажа любой недвижимости, в том числе недостроя, предполагает регистрацию прав собственности на ОНС в Росреестре. Необходимость оформления свидетельства о праве на сегодняшний день отпала.

На смену ему пришла выписка из ЕГРП – полноценная замена своему предшественнику. Продажа будет происходить на основании договора о купле-продаже недвижимости, оформленного с учетом общих правил.

Если, кроме незавершенки, продаже подлежит и земельный участок, допускается составлять один договор (скачать).

Сама регистрация рассматриваемой сделки осуществляется в МФЦ либо Росреестре. За нее собственнику придется заплатить порядка 2 тысяч рублей. При себе нужно иметь только договор купли-продажи и паспорта.

Заявление поможет составить регистратор. Владельцу недостроя и покупателю останется только подписать его и получить расписку, по которой последний потом придет за получением выписки из ЕГРП уже на свое имя.

Передача ОНС

Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу – договору купли-продажи.

В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу).

Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.

По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.

Стоит ли торопиться с регистрацией недостроя?

С учетом действующей налоговой политики, бремя платы за недвижимость может ложиться только на плечи ее собственника. Если такового нет, обязанности производить уплату по счетам также не возникает. Поэтому, чтобы избежать лишних растрат, люди часто не торопятся с регистрацией недостроя и не занимаются постановкой его на учет в госкадастр.

В каких случаях поставка на учет может стать обязательной? Такие действия могут быть просто необходимы, например, когда речь идет о возведении дома на участке земли, выделенном для многодетной семьи.

  Учитывая то, что для строительства такого дома могут быть установлены сроки, кадастровый паспорт и будет, собственно, являться доказательством тому, что на участке идет строительство.

Поэтому последний отнять уже не смогут.

Вообще, тариф сегодня больше не рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов. Его исчисляют с учетом кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, близка к рыночной.

Интересно: Минфином запланировано ввести такой закон, чтобы уплата налогов владельцами земельных участков за дома и незавершенку, расположенных на их участках, производилась даже в том случае, если согласно документам они не принадлежат никому.

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Что такое объект незавершенного строительства

Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию.

Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов.

В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).

  • Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону
  • Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства
  • Признаки и понятие ОНС: вывод
  • Документы, нужные для оформления прав на ОНС
  • Как оформить объект незавершённого строительства
  • Подготовительные мероприятия
  • Где оформляется ОНС?
  • Последствия регистрации объекта незавершённого строительства
  • Как осуществляется консервация ОНС?

Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону

К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.

Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней.

Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.

Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.

Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.

В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.

В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.

4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.

Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.

Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства

Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:

  1. Это недвижимость, т.е. какое-либо определённое, находящееся в конкретном месте в пространстве сооружение либо здание, либо строение, имеющее связь с землёй.
  2. Этот термин выражает процесс, во время которого создаётся недвижимость, а также выражает то, что в этом процессе существуют стадии, через которые должна пройти стройка, чтобы быть успешно завершённой.
  3. Объект незавершённого строительства ещё не считается введённым в эксплуатацию.
  4. Этот объект в настоящий момент находится на стадии стройки.
  5. Его полезные свойства ещё не могут быть использованы, поскольку объект ещё не достроен и является незавершённым.

Признаки и понятие ОНС: вывод

В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:

  • у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
  • у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
  • Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.

В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства.

Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.

Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:

  1. Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
  2. Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.

Документы, нужные для оформления прав на ОНС

Этот перечень включает в себя следующее:

  • Бумага, с помощью которой вы можете доказать, что уплатили госпошлину в установленном законом порядке.
  • Документ, с помощью которого вы можете подтвердить вашу личность, например, паспорт.
  • Если вы являетесь представителем заявителя, то вам нужно иметь с собой доверенность, которая была официально заверена у нотариуса.
  • Бумага, которая подтверждает ваши правомочия в отношении надела земли, на которой ведётся стройка.
  • Разрешение на стройку, которое должно быть выдано вам уполномоченным органом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Другие бумаги и официальные документы, которые предоставляются вами по запросу регистратора.

Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:

  1. Свидетельство, официально подтверждающее факт регистрации государством вашего юрлица.
  2. Учредительные документы, причём они должны предоставляться с последними изменениями, внесёнными в них.
  3. Свидетельство, выдаваемое органами ФНС о том, что вам присвоен определённый номер ИНН.
  4. Бумага, которая официально удостоверяет, что руководитель вашей организации действительно наделён полномочиями. В этом качестве могут выступать, например, решение, вынесенное учредителем, протокол собрания, на котором принято решение о его избрании либо приказ о его назначении и т. д.

Подготовительные мероприятия

В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.

Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:

  • Оформить в кадастровых органах паспорт на неё.
  • Провести техинвентаризацию объекта.
  • Изменить целевое назначение вашего надела земли, если по закону на ней нельзя осуществлять строительство.

Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:

  1. Ведение стройки без получения соответствующего разрешения, выдаваемого органами, уполномоченными на это законодателем.
  2. Строительство, сопряжённое с отвержением действующих законов и правил.
  3. Стройка на наделе земли, на которой согласно закону ни в коем случае не может осуществляться возведение недвижимых объектов.

Где оформляется ОНС?

После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.

Последствия регистрации объекта незавершённого строительства

Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?

  • Вы имеете полное право передать этот объект другому лицу, продав его. Очень часто инвесторы, понимая, что их вложения не принесут им интересующей их суммы денежных средств, решают избавиться от балласта, высасывающего из них финансы. Для этого перед продажей ОНС они регистрируют его в уполномоченных органах государства. После этого потенциальному покупателю предоставляют техплан по строительству, план надела земли, на котором находится объект незавершённого строительства и подробную характеристику имущества, которое будет ему передано.
  • Объект незавершённого строительства может быть заложен, чтобы покрыть расходы застройщика или получить финансы для завершения стройки.
  • ОНС могут поменять на другое ценное имущество и т. д.

Как осуществляется консервация ОНС?

Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.

Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком.

Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС.

Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.

После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:

  • Название ОНС.
  • Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
  • Указание стадии, на которой была заморожена стройка.

Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.

Незавершённое строительство, понятие и оформление такого строительного объекта

Что такое объект незавершенного строительства

Незавершённая постройка, как правило, не имеет регистрации в качестве объекта недвижимости. Но нередко его владельцам такая регистрация нужна, потому что только в этом случае возможно продать, обменять или подарить недостроенный дом.

Объект незавершённого строительства и его признаки по закону

Объект незавершённого строительства (ОНС) – термин неоднозначный. Во-первых, он точно не определён в законодательных документах. Но при этом общепринятым является понимание ОНС как капительного строения.

ГК РФ относит капительные строения к недвижимости. Однако незавершённые постройки по факту ещё не существуют. Но в 130 статье ГК наряду с земельными участками и недрами, ОНС признаны недвижимым имуществом. Они отнесены к этому виду собственности, потому что их нельзя перенести не повредив. А это важный критерий, по которому разграничивают капительные и не капительные строения.

131 статья ГК определяет требование регистрации всех недвижимых объектов. Именно время регистрации ОНС считается временем его создания. До момента регистрации недостроенное здание считается просто набором стройматериалов, вне зависимости от степени его завершённости.

Судебная практика показывает, что для признания ОНС капитальным объектом и, соответственно, для его регистрации необходимо, чтобы фундамент постройки был завершён.

Также для регистрации незавершённого строительства нужны документы о владении земельным участком, на котором он строится и разрешение на строительство.

Процесс признания ОНС недвижимым имуществом

Главное условие признания такого объекта недвижимостью, как уже отмечено выше, является законченный фундамент.

Однако есть разные трактовки того, когда можно считать ОНС возникшим:

  • После получения разрешения на строительство и прав собственности на землю.
  • После окончания срока действия договора строительного подряда.
  • Если строительство на стадии консервации.
  • Объект соответствует нормативам.
  • Он получил статус недвижимого имущества.
  • После регистрации прав собственности в Росреестре.

Эти критерии должны быть соблюдены, чтобы незавершённое строительство было признано недвижимостью.

Оформление прав собственности

Согласно 25 статье Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» владелец объекта для его регистрации должен предоставить документ о владении участком земли, на котором идёт строительство и разрешение на строительство. На основании этих документов объект незавершённого строительства будет зарегистрирован. И только после регистрации на него возникают права собственности.

Конкретно регистрация ОНС предполагает:

  • Инвентаризацию объекта.
  • Оформление разрешения на строительные работы.
  • Внесение объекта в кадастровый реестр.
  • Подача документов в регистрационные органы.

Обязательным условием, без которого регистрацию не произведут, является наличие договора строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» и вовсе требует проведения регистрации ОНС до того, как по нему будет взыскан залог.

Нюансы и исключения

Росреестр не произведёт регистрацию самовольной постройки. Таковой, согласно 222 статье ГК РФ, признаётся строение:

  • Построенное на участке для этого не предназначенном.
  • Без получения разрешений.
  • Возведённое с нарушением правил и норм.

В этом случае необходимо получить разрешение суда на регистрацию такой постройки.

В случае продажи незавершённого строительства необходимо заключать письменный договор продажи. Иначе сделка будет признана недействительной.

Документы для регистрации постройки

Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:

  • Бланк заявления.
  • Паспорт.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
  • Свидетельство собственности на землю.
  • Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
  • Данные о степени готовности строительства.
  • Документ о завершении действия договора подряда.
  • Документы об отсутствии обременений на данный объект.
  • Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.

Кроме этого, важно документально доказать, что регистрация не затронет интересы третьих лиц.

Степень незавершённости объекта

Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.

Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:

  • Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
  • Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
  • Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
  • Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.

Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.

Консервация объекта

Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.

Для этого заказчик строительства должен:

  • Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
  • Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
  • Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
  • Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
  • Оплатить уже выполненные работы.Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были.
  • Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
  • Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
  • Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.

Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.

Акт о приостановлении строительства

Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:

  • Название объекта и его данные.
  • Цели строительства.
  • Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
  • Полная стоимость работ согласно смете.
  • Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
  • Стоимость консервации до возобновления строительства.

Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.

Документы, которые оформляются после приостановки

После достижения всех договорённостей между заказчиком и строительной компанией, а также после выдачи акта о приостановлении строительства, необходимо подписание ещё ряда документов:

  • Акт о приёмке частично выполненных и выполненных работ. На основании этого документа оформляется справка, в которой указана сумма выплат заказчиком подрядчику за уже произведённые работы.
  • Ведомость неиспользованных материалов и оборудования.
  • Документ об издержках на сохранение объекта.

Все эти документы должны быть подписаны не позднее месяца после акта о приостановлении строительства.

Оплата подрядчику в соответствии с этими документами должна быть перечислена в течение 2 месяцев после оформления вышеупомянутого акта консервации объекта незавершённого строительства.

Незавершенное строительство: понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

Что такое объект незавершенного строительства

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
  • подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ними;
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
  • сопровождение сделок по покупке объектов незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – самостоятельный объект недвижимого имущества, статус которого урегулирован гражданским законодательством РФ. В связи с этим объект незавершенного строительства может участвовать в обороте и выступать предметом гражданско-правовых сделок.

По общему правилу, объектом незавершенного строительства признается такой объект, в отношении которого не был оформлен акт приемки законченного строительством объекта.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым объектом незавершенного строительства не может быть признана стройка, на которой ведутся строительные работы.

При этом право собственности на объект незавершенного строительства может быть установлено только после его надлежащей регистрации.

В связи с этим на практике зачастую возникает необходимость доказать регистрирующему органу наличие оснований признать существующую законсервированную стройку объектом незавершенного строительства.

Кроме того, законодательство не определяет, с какого именно момента предмет строительных работ может быть признан объектом незавершенного строительства.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения на объекте фундаментных работ.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо подтверждение того, что у застройщика имеются права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

В связи с указанным, регистрация права на объект незавершенного строительства может быть затруднительной в том случае, если право на земельный участок прекратилось. Хотя если объект построен до истечения срока договора аренды, регистрация права на него также возможна.

После регистрации права на объект незавершенного строительства его собственник вправе совершать любые сделки с незавершенным объектом: продать, отдать в залог или иным способом ввести в гражданский оборот.

Самостоятельная проблематика связана с необходимостью оформления прав на помещения, квартиры или доли в праве на объект незавершенного строительства.

Так, законом такая возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства предусмотрена.

Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности (исключение – практика судов общей юрисдикции по требованиям граждан-дольщиков).

Кроме того, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельной участке публичной (государственной или муниципальной) собственности, и право на земельный участок прекращено, собственник объекта незавершенного строительства вправе получить участок в аренду однократно для достройки незавершенного объекта на срок до трех лет.

Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.

Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.

Объект незавершенного строительства – что это, признание недвижимым имуществом, оформление прав

Что такое объект незавершенного строительства

Правожил.com > Долевое строительство > Объект незавершенного строительства — это и многое другое

Объект незавершенного строительства — что это? Нужно выяснить эту информацию, ведь может быть и такое, что владельцам нужно провести регистрацию на право собственности на недвижимый объект еще до окончания его сооружения.

Такая необходимость объясняется тем, что после регистрации перед владельцами открывается множество новых возможностей. Среди них можно выделить возможность полноправно распоряжаться имуществом – продавать его, дарить, обменивать и прочее.

Объект незавершенного строительства – это довольно размытый термин, которому нет расшифровки в законодательстве.

В градостроительном кодексе Российской Федерации невозможно найти такого термина, но считается, что ОНС является объектом капитального строительства.

Но если в ГК объекты капитального строительства относятся к недвижимости, то совсем другое дело обстоит с ОНС. Он еще создается и не является оконченным. А это значит, что по сути его еще не существует.

Но в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, описанные объекты относятся к недвижимым предметам. Это связано с тем, что его невозможно переместить, при этом, не нанеся ему большого вреда.

Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимости должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами.

Регистрация ОНС проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

  • после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
  • после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
  • если строительство находится на стадии консервации;
  • объект соответствует некоторым нормативам;
  • после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
  • после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Оформление прав

Порядок оформления прав на объект недостроенное здание

Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество», а точнее второй пункт статьи 25 этого закона, определяет, что оформление права собственности на ОНС начинается с того времени, когда по нему была проведена регистрация.

Для этого владельцу незавершенки необходимо предоставить разрешение на проведение строительных работ и право на владение участков, на котором они ведутся.

До 2015 года разрешение на строительство не требовалось, но с 1 марта этого года этот документ снова появился в перечне необходимых бумаг.

Для того чтобы оформить право на собственность незавершенной постройки, необходимо сделать такие действия:

  • сделать инвентаризацию объекта с технической стороны;
  • оформить разрешение на проведение строительных работ;
  • внести объект в кадастровый реестр;
  • все необходимые документы отнести в регистрационные органы.

Одним из обязательных условий для проведения регистрации объекта в государственных органах является то, что для описанногомстроительства должен присутствовать договор строительного подряда.

Закон «О долевом строительстве» также учитывает этот фактор. Застройщиком должна быть проведена регистрация объекта до того, когда в соответствующие органы поступит взыскание о залоге.

Для проведения регистрации в государственном органе собственник неоконченного строительства должен написать заявление о том, что он хочет зарегистрировать недвижимое имущество. Кроме того, ему потребуются такие документы:

  • документ, который подтверждает уплату государственной пошлины;
  • разрешение на проведение строительства;
  • документы по проекту;
  • данные о том, на какой стадии готовности находится объект недвижимости;
  • бумаги, которые подтвердят отсутствие подрядных отношений;
  • другие документы, которые требуют органы регистрации.

Также застройщик должен представить документы, которые подтверждают тот факт, что в деле отсутствуют интересы третьих лиц.

Исключения, нюансы

Органы государственной регистрации не проводят оформление самовольных построек.

Статья 222 ГК Российской Федерации называет самовольной постройкой любые сооружения, которые:

  • возведены на том земельном участке, который не предназначен для строительства;
  • построены без получения всех разрешений;
  • созданы с большими нарушениями правил градостроения.

Если хотя бы один из этих пунктов можно отнести к объекту незавершенного строительства, то он будет считаться самовольной постройкой, на которую невозможно получить право собственности.

В таком случае право собственности на построенный дом можно получить только посредством суда. После получения разрешения в этом органе можно обращаться в места регистрации. Для этого следует представить судебный акт с соответствующим решением.

Если застройщиком принято решение о продаже «недостроя», то ему будет необходимо заключение договора в письменном виде. Если этот момент не выполнен, то сделка будет считаться недействительной.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

18 Фев 2017      kasjanenko         137      

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.