+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности

Перевод земли из аренды в собственность в 2020 году

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Перевод земли из аренды в собственность по закону РФ – стандартная процедура, которая доступна при выполнении ряда условий. Земельный Кодекс устанавливает ситуации, при наступлении которых это становится возможным.

Что нужно сделать, чтобы получить собственность на арендуемую землю?

Кому положено?

Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.

Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.

Выделяют следующие условия для перевода земли из аренды в собственность:

  1. Бессрочное постоянное пользование;
  2. Наследуемое пожизненное владение;
  3. Наличие текущего договора аренды.

Главным требованием является возведенная капитальная постройка, имеющая надежный фундамент и пригодная для круглогодичного проживания. Сам объект необязательно должен быть завершенным. Но в этом случае важно оформить строение в качестве объекта незавершенного строительства.  

Обратите внимание! Граждане, имеющие действующий договор аренды и владеющие постройками на участке, получают приоритетное право на участок земли.

Бесплатное получение участка

Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:

  • Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
  • Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.   
  • Семья арендатора имеет не менее трех детей.

По одному из этих оснований землю можно получить безвозмездно. Но эта возможность предоставляется однократно.

Порядок оформления

Процедура выкупа участка довольно трудоемкая и длительная. Она требует выполнения определенной последовательности действий:

  1. В местную администрацию подается заявление.  
  2. Заключается договор, в котором содержатся сведения о внесении аванса за выкуп земли.
  3. Проводится оценка кадастровой стоимости. После одобрения заявки оформляется кадастровый паспорт.
  4. Проводится топографическая съемка.
  5. Подается полный пакет документов в администрацию.
  6. Администрация выносит положительное решение и готовит документы.  
  7. Заключается договор при непосредственном участии нотариуса.  
  8. Составляется государственный акт на выкупаемый участок.
  9. Осуществляется регистрация собственности в Росреестре.

Все кадастровые мероприятия оплачивает будущий собственник. На оформление может уйти до 5-8 месяцев.

Документы

Чтобы перевести участок из аренды в собственность, подготовьте следующие документы:

  • Действующий договор на аренду земли;
  • Государственные акты, если они имеются;
  • Правоустанавливающие документы на постройки, такие как купля-продажа, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения;
  • Технический паспорт на все постройки;
  • Кадастровый план;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Паспорт собственника.

Данные документы подаются на рассмотрение в районную администрацию. Решение принимается в течение 2 недель. При этом учитываются границы территории. Если отсутствует кадастровый план, кадастровый инженер проводит выездные работы для замеров.

Подача документов в Росреестр на регистрацию является завершающим этапом. Решение и остальные документы вместе с заявлением подаются на регистрацию собственности. Перед подачей документов нужно оплатить госпошлину. По окончании работ выдается выписка из ЕГРН, в которой указываются сведения о новом собственнике.

Платное оформление участка

Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.  

Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.

Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:

  1. Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
  2. Получение согласия на передачу участка.  
  3. Внесение платы.  
  4. Заключение договора.
  5. Регистрация права собственности через Росреестр.  

Отказ

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

  • Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
  • Отсутствуют основания для регистрации собственности;
  • Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
  • Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
  • Участок имеет обременения;
  • Земля переведена в резерв для государственных целей;
  • Не совпадают сведения в документах. 

При выявлении одного из этих случаев выдается мотивированный отказ. Если возможно устранить причину, можно подать документы на рассмотрение повторно.

Тонкости

В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:

  • Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
  • Земли лестного фонда;
  • Территории общего пользования;
  • Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
  • Земли, отданные под государственные нужды.

Еще одно препятствие заключается в несоответствии назначению земли желаниям покупателя. Так, откажут в передаче земли, если дом находится на участке, не предназначенном под индивидуальное жилищное строительство.

Участок под ИЖС

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.  

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

  • Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
  • У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.  
  • Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
  • Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
  • Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.

Участок под личное подсобное хозяйство

В 2015 году в Земельный кодекс РФ введены поправки, которые упростили порядок выкупа земель под ЛПХ. Теперь участок можно получить без предварительного проведения аукциона. Выкуп осуществляется в зависимости от кадастровой стоимости. Такой участок могут получить как физические, так и юридические лица.

Важно соблюдать следующие условия:

  1. Срок договора должен быть не менее 3-х лет.
  2. Необходимо подать заявление в администрацию до истечения срока аренды.
  3. По условиям арендного договора со стороны арендатора не должно быть нарушений.

В некоторых регионах землю под ЛПХ предоставляют бесплатно, но только фермерам. Подобные правила действуют в Саратовской, Сахалинской и Псковской области. Важно с особым вниманием подходить к подготовке документов, так как их нужно подать вместе с заявлением.

Таким образом, при соблюдении определенных условий можно получить арендованный участок в частную собственность. Для этого необходимо предоставить определенные документы и дождаться решения администрации. Если вам откажут, потребуйте предоставить мотивированный отказ в письменной форме. Только в этом случае можно обжаловать решение в судебном порядке.

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Как в 2020 году перевести арендованный участок ИЖС в собственность

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности
Статья обновлена: 22 января 2020 г.

Здравствуйте. Я подробно расписал как оформляется в собственность арендованный участок, который имеет вид разрешенного использования — ИЖС. Без разницы имеется ли участке дом или как участок был получен в аренду — через торги/аукцион, по договору аренды, по договору перенайма (уступки права) и т.п. Инструкция на этой странице подходит для всех.

Небольшое отступление: чаще всего в договоре аренды ничего не написано об оформлении участка в собственность, но это не значит, что это запрещено. Я все равно советую арендаторам внимательно прочесть свой договор аренды, потому что в нем могут быть указаны какие-либо ограничения на этот счет.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, то можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Бесплатно оформить арендованный участок нельзя, это не предусмотрено ст. 39.5 ЗК РФ. Сам факт аренды не дает право арендаторам бесплатно оформить участок в свою собственность. Его можно только выкупить у местной администрации (арендодателя), с которой заключался договор аренды.

Гражданам участки ИЖС предоставляются в аренду только для постройки жилого дома, ведь это предусмотрено их видом разрешенного использования (ВРИ) — п. 1 и 2 ст. 7 и п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ + код 2.1 Классификатора ВРИ участков.

Если арендованном участке стоит жилой дом, который оформлен в собственность, то арендаторы имеют исключительное право выкупить участок без проведения торгов (аукциона) — пп. 6 п. 2 39.3 ЗК РФ. За сколько выкупается участок я написал ниже, а каким должен быть дом — здесь.

Если на участке нет жилого дома или он есть, но не оформлен в собственность, то у арендаторов нет исключительного права на выкуп. В таком случае будут проведены торги (аукцион) — п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ.

Во время торгов цена за участок может доходит до рыночной и выше, причем выкупить его может другой человек.

Поэтому дешевле и надежнее построить жилой дом, оформить дом в собственность и далее уже выкупить участок по льготной цене без торгов.

При наличии оформленного жилого дома, арендаторы могут выкупить земельный участок по льготной цене. Под льготной ценой имеется в виду определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент в каждом населенном пункте — разный.

Образец расчета цены выкупа

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если арендованный участок относится к муниципальной земле (более распространенный случай), то процент выкупа устанавливает местная администрация (муниципалитет) — пп. 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ.

Если участок в городе, то администрация города. Если в поселке, то администрация муниципального района.

Поэтому узнать размер процента можно в местной администрации (об этом ниже по ссылке), у местных юристов или в интернете.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка — инструкция с картинками.

Например, в Ленинском муниципальном районе Московской области установлена ставка в 3% от кадастровой стоимости — Постановление администрации района от 06.06.2014 N 904.

В Самаре 20% — Постановление администрации города от 16 декабря 2016 года N 1601. В Кемеровской области уже 60% — Закон области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ.

Указанные в примерах проценты актуальны на момент написания статьи. Через год они могут измениться.

Если участок относится к федеральной земле, то процент выкупа указан в Постановлении Правительства РФ от 26 марта 2015 г. N 279. Чаще всего это 60% от кадастровой стоимости — смотрите в подпункте «а)» пункта №3. В редких случаях можно выкупить за 2,5% — когда участок был ограничен в оборотоспособности, но ограничение сняли до июля 2012 года (пп. б п. 4 Постановления).

Как узнать к какой земле относится участок? Это указано в самом договоре аренды/перенайма. Если земля федеральная, то арендодателем выступает Территориальное управление Росимущества области/края и т.п. В остальных случаях земля считается муниципальной.

Каким должен быть жилой дом

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК и п. 39 ст. 1 ГрК РФ, частным жилым домом признается зданием максимум в три этажа, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Также нужно учесть к жилым помещениям из п.

12 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами: электроосвещением; водоснабжением; водоотведением (канализацией); отоплением; вентиляцией; газоснабжением, если района газифицирован.

В поселениях без централизованных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. В законе ничего не указано ни о минимальной площади дома, ни о материале стен, ни о фундаменте и так далее. Требования к дому могут отличаться даже в соседних муниципальных районах.

Поэтому этот момент уточните в местной администрации, у местных юристов или кадастровых инженеров.

По своему опыту работы у меня сложилось следующее мнение, каким должен быть дом, чтобы его признали жилым: 1) Дом должен стоять на капитальном фундаменте, т.е. прочно связан с землей. Фундамент из винтовых свай очень нежелателен, потому что дом тогда могут признать некапитальным строением (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). 2) Установлены окна и входная дверь.

3) Размер дома минимум 5 на 5 метров. 4) Насчет коммуникаций: если по участку проведены коммуникации, то лучше к ним подключится. У чиновников нет общего мнения на счет автономных коммуникаций — генератор с электрообогревателем, печную трубу, туалет на лице и тому подобное. 5) Материал стен — сруб, блок или кирпич.

Нежелательно делать каркасный дом, тем более на винтовых сваях.

Если дом в итоге признают нежилым и следовательно отказывают в выкупе участка по льготной стоимости, то нужно разбираться в правомерности в каждом отдельном случае. Все зависит от того, какая судебная практика местного суда.

Можно ли построить дешевый дом или имитацию

Источник: www.e1.ru

Чтобы побыстрее оформить участок в собственность, многие арендаторы решаются на следующую схему: 1) Строится не добротный дом для проживания, а маленькая постройка без удобств из дешевых и быстровозводимых материалов. Или только «коробка с крышей» с минимальными коммуникациями или вообще без них.

Я даже сталкивался с ситуациями, когда арендаторы просто ставили на участке вагончики на сваях. 2) После строительства приглашается кадастровый инженер с просьбой внести в технический план эту постройку как жилой дом. 3) Технический план подается в администрацию.

Сотрудник видит, что в техническом плане указан жилой дом и следовательно оформляет уведомление о соответствии. 4) Гражданин оформляет «дом» в собственность и подает заявление на выкуп арендованного участка. 5) В течение месяца на участок должна приехать комиссия и проверить — действительно ли построен жилой дом и пригоден ли он для проживания.

Иногда комиссия не приезжает, а верит подданным документам. Дом же указан как жилой. 6) Без такой тщательной проверки администрация позволяет арендатору выкупить участок по льготной цене. 7) Арендатор, получив на руки все нужные документы, оформляет участок в свою собственность.

8) Теперь уже собственник участка или сносит дешевый дом, или переоформляет его в баню/сарай/гараж, или делает реконструкцию. Многие продают такие участки по рыночной цене и хорошо зарабатывают на такой схеме.

На первый взгляд кажется, что схема рабочая — кадастровый инженер указывает в техплане дешевую постройку как жилой дом, а комиссия не приезжает это проверять. Но ситуация изменилась.

За деятельностью кадастровых инженеров стали лучше следить, штрафовать и лишать лицензии. Поэтому они редко соглашаются подобные аферы. Ужесточение коснулось и администрацию.

С марта 2020 года для оформления дома в собственность, нужно будет получить от администрации разрешение на ввод в эксплуатацию — п. 4 ст. 8 Федерального закона № 191-ФЗ. Следовательно дом будет осматривать комиссия, чтобы признать его пригодным для проживания.

Иногда комиссия из администрации осматривают построенные дома уже на выкупленных участках. Могут признать дом нежилым и через суд изъять участки из собственности.

Такая ситуация была в Свердловской области — Мэрия подала в суд на екатеринбуржцев, которые купили землю на аукционе, чтобы построить на ней дома.

О дополнительных условиях выкупа

В некоторых регионах местная администрация устанавливает дополнительные условия для выкупа арендованного участка ИЖС после постройки дома.

Например, в республике Башкортостан так — если договор аренды заключен с января 2015 год и арендаторы хотят выкупить участок до истечения срока аренды, то стоимость выкупа равна 100% кадастровой стоимости участка минус сумма уже оплаченной арендной платы (п. 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года N 629).

Например, кадастровая стоимость участка 800 тыс.руб., а арендаторы заплатили за аренду всего 200 тыс.руб. В итоге они смогут выкупить участок за 600 тыс.руб. Если договор аренды заключен до января 2015 года, то выкупить можно за 3% от кадастровой стоимости и без дополнительных условий.

О наличии дополнительных условий уточните в местной администрации или у местных юристов.

Как получить от государства дешевый участок земли и 5 способов заработать на этом

Дешевле ли зем участок под ижс в аренде чем собственности
Вы можете получить почти даром землю от государства

У каждого гражданина РФ есть право получить землю не только на Дальнем Востоке. По закону вы имеете право получать любое количество земельных участков практически по всей территории страны. Но мало кто пользуется этим правом, потому что не знают всех нюансов.

Земля раздается государством всем грамотным гражданам посредством земельных аукционов.

Есть схемы получения земли даже без торгов, но это отдельная стратегия и она не такая простая и быстрая как через торги. Самый быстры путь получить участок — участие в аукционе. После земельной реформы 2015 года все аукционы в обязательном порядке представлены на официальном сайте правительства torgi.gov.ru.

Если вы знаете, что и где искать, вы за несколько минут сможете обнаружить все аукционы в своей области и районе.

Торги бывают двух видов — на право аренды и на право собственности. Приобрести землю дешево позволяют нам торги по аренде, потому что сумма, в которую обойдется вам участок, будет состоять из двух составляющих — выкупной цены, которая обычно невелика и составляет несколько процентов от кадастровой и арендной платы за время использования.

Тут-то и заключена главная выгода.Если вы строите свой дом быстро и сразу участок выкупаете, то вы по сути платите всего лишь за 3-4 месяца, которые займет у вас оформление всех бумаг.

Сам дом обычно строится быстро, и 1-2 месяца хватает на возведения небольшого домика, достаточного для выкупа земли.

Если постараться, то дом можно и за 2 недели возвести, но такая спешка не имеет смысла, потому что документы вы все равно будете дольше оформлять.

При взятии земли в аренду со строительством и последующим выкупом вам предстоит около 10 итераций с оформлением бумаг. Про всю правильную последовательность оформления бумаг, я рассказываю в отдельной статье.

Вам нужно будет получать градостроительный план, разрешение на строительство, регистрировать строение, вводить дом в эксплуатацию, регистрировать право на это строение, извещать администрацию о наличии объекта недвижимости, расторгать договор аренды и заключать договор купли-продажи.

Здесь нет никаких особо сложных процессов, и в своих уроках я рассказываю, как все это делается, но нужно понимать, что эти бюрократические действия занимают время. Поэтому в идеальном варианте у вас получится выкупить землю где-то за 3-4 месяца.

Участвуйте в аукционах

Но, как показывает практика, это позволяет получить землю за 10-50% от рыночной цены. Как это происходит. Люди приходят на аукцион обычно, рассчитывая купить землю и построиться на ней.

Традиционно строительство дома 90% домовладельцев планируют растянуть на 1,5-2 года и соответственно если рыночная цена земли 1,5 млн.руб, а они хотели получить этот участок за 1млн руб, то торговаться скорее всего станут до ставки 500т.р. годовой арендной платы.

Вряд ли они будут поднимать цену выше. Вы же, выиграв аукцион по этой ставке, не будете платить аренду 2 года. Вы строите дом, оформляете все документы и выкупаете участок допустим за 4 месяца. В этом случае вы заплатите аренду только за этот квартал использования. Что составит 125т.р.

С учетом цены выкупа вам земля достанется примерно за 150т.р., что составляет 10% от ее рыночной стоимости.

Разумеется, чем более ценная земля, тем выше за нее конкуренция и тем выше ставки, но в любом случае умение быстро построить и быстро оформить все документы позволит вам обойти большинство участников аукциона по цене и остаться в плюсе.

Процедура участия в аукционе

Тут нет ничего сложного, но есть много нюансов.

1. Во-первых, новому человеку на аукционах обычно никто не рад, и вашего появления не ждали. Поэтому нужно вести себя грамотно и правильно общаться, чтобы желание вам помешать у организаторов процедуры было минимальным.

2. Далее естественно вы должны неукоснительно соблюдать все правила аукционной процедуры. Если в чем-то сомневаетесь, всегда лучше уточнить.

В разных населенных пунктах могут варьироваться правила сигнализирования по цене лота.

Не лишним будет уточнить перед началом, должны ли вы все время держать поднятым свой номер участника если торги идут или сможете вернуться к торгам в любой момент, пока они продолжаются.

3. Обязательно соблюдайте все формальности, которые описаны в протоколе процедуры — правильно оформите заявку участника, перечислите задаток, убедитесь, что вы допущены к участию в аукционе, и не забудьте вовремя прийти на него.

Вы очень удивитесь, когда узнаете, что иногда участники бывают настолько небрежны в процедуре, что не приходят на сам аукцион вовремя, отдавая свой лот другим.

Я таким образом однажды получил участок без торгов по нижней цене, потому что второй участник просто забыл прийти на торги. Не повторяйте подобных ошибок.

Есть разные способы заработка на аукционах

Способы заработка на аукционах

Помимо этого земельные аукционы позволяют вам не только получать участки под застройку, но и зарабатывать на этом. Рассмотрим для начала «белые» схемы заработка.

  • Работа агента. Вы можете найти человека, которому нужен недорогой участок земли и в заданном районе подобрать для него аукцион и по доверенности выполнить всю работу, если он сам не обладает знаниями о работе на аукционах. А 99,9% людей вокруг не обладает такими знаниями. Вы можете на этом зарабатывать, рынок не просто не заполнен, а даже еще толком не сформирован. Мне например регулярно поступают, запросы, на то, чтобы я выполнил работу за кого-то по участию в аукционах, потому что люди не хотят разбираться во всех тонкостях и за то чтобы приобрести участок за 10% от его цены легко готовы отдать 50-100т.р.
  • Перепродажа участков. Еще один способ хорошо заработать на ликвидных участках. Если в месте где вы присматриваете участок есть спрос на землю, вы можете реализовать простую, но очень выгодную схему. Берете в аренду большой участок, выкупаете его, а потом продаете, но уже дороже. Если спрос на землю велик, то можно даже продавать переуступку права аренды. В этом случае вам даже не понадобится строить. Если покупатель хочет сам строиться, то ему выгоднее будет перекупить у вас арендованную землю.
  • Межуете большой участок на несколько маленьких и продаете. Участок с домом, который вы построили, вы тоже можете продать. В регионах существует спрос на недорогое жилье. И если вы построите маленький домик за 200т.р. то вполне сможете продать его за 400-500т.р. или дороже в зависимости от ситуации на рынке жилья в вашем населенном пункте. Но на дешевое жилье до 600т.р. спрос есть практически всегда из-за наличия на руках у людей материнского капитала, который они из-за нехватки средств не могут потратить на более дорогое жилье. Таким образом существует незакрытый рынок дешевого жилья в регионах.
  • Строительство домов. Я начал с участия в земельных аукционах и постепенно пришел к тому, что стал строить недорогие дома на продажу. На своих курсах я учу, как любой человек может освоить технологи экономного строительства и начать строить простые быстровозводимые дома. Вы можете объединить стратегию взятия дешевой земли на аукционах со строительством дешевого жилья и сделать это своим бизнесом. Маржа здесь обычно 100-150% и дело в общем не сложное, если его изучить и разобраться в основах ИЖС.

Серые схемы

На аукционах также процветают серые схемы заработка. Применять их или нет – дело вашего личного выбора. Я не буду обсуждать степень их законности, просто расскажу вам какие они бывают. В основном это различного вида договоренности и откаты.

Если на аукционе всего 2 участника практически всегда выгоднее договориться и заплатить откат одному из участников, чем торговаться и поднимать цену лота. Так происходит довольно часто.

Собственно, когда один знакомый только начал заниматься аукционами и пришел на свои первые торги, ему предложили уйти оттуда, получив 10000р за беспокойство. Он решил, что его беспокойство оценивается несколько дороже. И после недолгих переговоров пополнил свой кошелек на 35000р.

Итого его первой аукционной сделки — 35000р за 15 минут. Довольно неплохой результат. К слову второй участник по итогам тоже не остался в накладе. Он приобрел за 6000р участок стоимостью в 400т.р., который позже разделил на 2 и построил на нем 2 дома которые продал.

Если вы хотите разобраться в теме земельных аукционов и научиться их находить самостоятельно, то я записал видеоурок на эту тему. Подробнее о нем в статье по ссылке.

если интересно читать, подпишитесь на мой блог и ставьте лайки. Мне это важно, чтобы понимать, что мой текст интересен читателям.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.