+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Можно ли продать дом с обременением человека

Если на квартиру наложено обременение, как ее продать?

Можно ли продать дом с обременением человека

Многим сегодня приходится продавать квартиру под обременением. Происходит это по разным причинам. Что это значит – обременение на квартиру? Обременение дает возможность приобретения некоторых прав собственности на это жилье лицами, не являющимися ее владельцами.

В правоустанавливающих документах присутствует соответствующая запись – свидетельство с подтверждением госрегистрацию о праве собственности на объект недвижимости.

Обременение начинает действовать после вынесения соответственного судебного решения либо при заключении договора.

Обременение квартиры: в каких случаях происходит

  • арест имущества,
  • аренда,
  • опека,
  • ипотека,
  • принадлежность данной недвижимости к культурному памятнику,
  • рента с пожизненным содержанием,
  • доверительное управление.

По данным экспертов рынка недвижимости, самыми популярными видами обременения на сегодня являются залоги (чаще всего ипотечные), аресты имущества и пожизненное содержание (рента).

Отмечают также аренду и ограничения на имущество, которое накладывают органы опеки и попечительства, а также аресты, прописку, аренду и залог.

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения.

Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей).

Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Пожизненное содержание (рента)

Если владелец квартиры заключает договор пожизненного содержания, то такая квартира также получает статус обременения. Договор ренты может быть двух типов: договор купли-продажи с правом пожизненного проживания ее бывшего владельца; договор пожизненного содержания с иждивением.

Суть такой ренты состоит в том, что люди, принимающие обязательства по уходу и содержанию бывшего владельца недвижимости, после его смерти получают его имущество в свою собственность. До того срока, пока не снято обременение (фактически до смерти собственника) плательщик ренты свободно распоряжаться жильем не может.

Ипотека

Финансовые затруднения сегодня вынуждают владельцев квартир оформлять ипотечные и потребительские кредиты.

Ипотека – один из популярных вариантов залога, когда закладываемая недвижимость остается в собственности владельца, а кредитор соблюдает свои интересы при продаже имущества, если заемщиком своих обязательств не выполняет. При ипотечном кредитовании кредит выдают под залог недвижимости.

При кредите на покупку квартиры само имущество переходит банку в залог как гарантия возврата кредита (ипотека на квартиру накладывает обременение). Если заемщик не способен больше выплачивать долг по ипотеке, обремененная ипотекой квартира продается.

Собственник ипотечной квартиры может оформить там регистрацию себе и другим лицам. Согласие банка-кредитора не нужно. Ограничений по количеству регистраций жильцов для владельца также нет (размер жилплощади не играет роли).

Заложенную квартиру сдают в наем, дарят и даже продают, но эти сделки заключаются уже с согласия банка-кредитора. Проверяется платежеспособность покупателя — нового хозяина квартиры для сохранения гарантий выплаты кредита. Ситуация упрощается, если покупатель сразу погашает весь кредит – тогда обременение с квартиры сразу снимается без согласований с банком.

Арест

Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов, является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав, исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о наложении ареста на квартиру заемщика.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди.

У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии.

Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Доверительное управление

Этот вид обременения заключается в том, что сторона передает другой квартиру на определенный срок, которая и осуществляет доверительное управление на этот период. Договор заключают на 5 лет по форме продажи недвижимости с обязательной госрегистрацией. Долги собственника квартиры на имущество, оформленное им в доверительное управление, не распространяются.

Аренда

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Обременение от органов опеки

В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.

Обременение по материнскому капиталу

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд.

От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников.

По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу. Подробнее:

  • Чтобы снять обременение на квартиру, надо договориться с банковскими служащими для совместного визита в регистрационную палату. Документы для подачи готовит банк.
  • Если квартира общая, надо менять форму собственности – по ½ у каждого супруга. Выписку из ЕГРП надо взять в Росреестре (действительна сутки!) и с паспортами у нотариуса оформить брачный договор.
  • Снова в регпалату с паспортами и договорами и свидетельством на квартиру. Квартиру делят на двоих.
  • Если квартира в долевой собственности, надо оформлять договор дарения на детей (самостоятельно, в произвольной форме или у риэлтора). Если двое детей, можно каждому родителю подарить одному из детей по любой доле жилплощади. Органы опеки этот момент не контролируют.
  • В регпалату сдаются паспорта, договоры дарения, свидетельства на квартиру, свидетельства о рождении и о браке (копии) и квитанция после уплаты госпошлины..
  • Начало формы.

Обязательства по материнскому капиталу надо выполнять ответственно, так как прокуратура может подать иск в суд, и если прокурорская проверка факты подтвердит, решение суда будет не в пользу ответчика. Имущественные права детей в такой ситуации контролируют органы опеки, имеющие полномочия при нарушении прав признать сделку с недвижимостью недействительной.

Как же защитить себя и узнать, находится ли продаваемая квартира под обременением? Право накладывать обременение на недвижимость имеют территориальные органы Управления Федеральной службы госрегистрации. Факт обременения на квартиру подлежит регистрации в Росреестре.

Это объясняется тем, что сведения, в том числе и о недвижимости с обременением, которые заносят в ЕГРП, используют при заключении сделок купли-продажи недвижимости (выписка их ЕГРП для составления договора обязательна).

Это гарантирует покупателям честную сделку, так как продавцы квартир иногда пытаются утаить информацию об обременении.

Особенности сделки с обременением

Чтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту.

В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения.

Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга.

Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности.

Чаще всего банки дают согласие собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена, оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное обременение.

Процедура купли-продажи недвижимости, которая находится у банка в залоге, отличается от стандартной сделки с жильем:

  • покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
  • в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
  • если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
  • впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
  • после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

По завершении всех операций продавец забирает из ячейки свой остаток, а покупатель получает право собственности.

Квартиры под обременением пользуются спросом на рынке — как правило, они в хорошем состоянии, особых вложений не требуют, юридически чисты, и цены на такое жилье намного ниже рыночных.

Возможные трудности

Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например, закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять обременение.

Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление предварительного договора задатка.

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней.

Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет.

Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека.

Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться годами.

Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 — 30 дней до начала.

Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи квартиры.

Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для регистрации в ЕГРП.

Форма аукциона от публичных торгов отличается тем, что первоначальная цена объекта продажи устанавливается на основании оценки экспертов. Информацию о проведении аукциона публикуют в периодических изданиях (на официальных ресурсах исполнительной власти за 6 — 13 дней до установленной даты аукциона). Участники также вносят задаток до 5% от начальной цены. Выигравшим признают участника, предложившего максимальную сумму. Победитель с организатором подписывают протокол о результатах аукциона. После внесения всей суммы заключается договор купли-продажи с регистрацией права собственности.

Обременения и цены

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения.

Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Можно ли и как продать квартиру с обременением – Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Можно ли продать дом с обременением человека

» Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с обременением

1 027 просмотров

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита.

Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Помимо перечисленных, условным обременением можно считать нахождение в квартире недееспособных или несовершеннолетних лиц, которые имеют права на такую недвижимость. Ничто не мешает продать эту квартиру, однако сначала нужно получить разрешение в органах опеки.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Пример: Предположим, что есть квартира, которую господин «А» купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. Впоследствии он захотел сменить жилье на более дешевое, да и с работой начались проблемы, из-за чего совершать платежи в полном объеме он уже не мог.

«А» находит господина «Б», который согласен купить его жилье за 2 миллиона рублей, но денег в полном объеме у «Б» нет, зато есть стабильный доход и желание регулярно, точно в срок, погашать кредит. В такой ситуации «А» и «Б» посещают банк, обсуждают условия и сам факт возможности перевода долга на другого человека с одновременным переоформлением права собственности.

Если банк соглашается, то квартира фактически считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» обязуется выплачивать кредит и дальше.

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной.

На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем.

Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка.

    Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.

  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.

  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

В некоторых случаях банк может вводить какие-то дополнительные комиссии, однако это скорее исключение, чем правило.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше.

Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично.

Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением Продать квартиру с обременением достаточно сложно и потому лучше заранее подготовиться к возможным проблемам посредством помощи опытного нотариуса.

Специалисты на бесплатной консультации разберут все наиболее часто встречающиеся спорные ситуации. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым оперативно реагируя на затруднения и минимизируя любые возможные риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Можно ли продать квартиру с обременением — подробности

Можно ли продать дом с обременением человека

Приобретая недвижимость, покупатель в большинстве случаев тщательно изучает ее историю и так называемую чистоту документов. Не исключено, что на объект могут претендовать частные лица или даже организации. Обязательства перед ними принято называть обременениями.

По сути, это своеобразный лимит юридически значимых действий, который накладывается на конкретный объект. На первый взгляд может показаться, что продажа такого имущества в рамках законности невозможна.

Однако эксперты утверждают, что можно продать квартиру с обременением, если подойти к этому вопросу грамотно.

На рынке недвижимости встречаются два типа обременений:

  • явные — находятся в свободном доступе, информацию по ним любое заинтересованное лицо может запросить в Росреестре.
  • скрытые — по разным причинам не зарегистрированы, но сохранились в архивах, поэтому приложив усилия их можно найти своими силами.

Ниже рассмотрим подробнее, в каких случаях можно продать квартиру с обременением, не нарушая закона.

Наложенные ограничения должны в обязательном порядке регистрироваться государственными органами, в противном случае они незаконны. Снять обременение — это значит выполнить ряд определенных условий, на основании которых Росреестр зарегистрирует отсутствие ограничений.

Обременение ипотекой

Опытные риэлторы заявляют, что можно продать квартиру с обременением ипотекой, и для реализации этой цели существует не единственный путь. Чтобы провести сделку, нужно снять ограничение банка. Есть несколько вариантов:

  • погашение задолженности из собственных денежных ресурсов;
  • выплата ипотечного долга за счет средств покупателя;
  • расчет с банком в рамках услуги аванс до продажи квартиры, которую оказывают крупные агентства недвижимости.

Маткапитал

Ипотека считается одним из самых распространенных видов обременения, а дополнительные риски возникают при совершении ипотечных сделок с привлечением материнского капитала.

Хоть закон и не запрещает их, однако на собственника накладываются определенные обязательства в виде согласования с опекой и выделения детям их долей в продаваемой квартире сразу после погашения кредита.

Поэтому на вопрос можно ли продать квартиру с обременением материнским капиталом специалисты дают положительный ответ.

Жилье с коммунальными долгами — это обременение или нет

Пакет документации на этапе подготовки к оформлению сделки купли-продажи должен содержать справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Это жест в отношении покупателя, подтверждающий прозрачность намерений продавца, но с юридической точки зрения не являющийся безусловным требованием Росреестра.

Задолженность в пользу коммунальщиков не считается существенным обременением, за исключением случаев, когда в отношении должника возбуждено судебное производство, а на его недвижимое имущество наложен арест.

Вместе с тем принято считать, что тщательно проработанный договор купли-продажи изначально должен содержать пункт о невозможности передачи долга по ЖКХ новому владельцу.

Однако это не значит, что продать с задолженностью нельзя. На продаже квартир, обремененных долгами по коммуналке, специализируются крупные агентства.

Чтобы провести такую сделку быстро и с минимальными потерями, лучше обратиться к ним.

Пожизненное проживание

В соответствии с Гражданским кодексом продать квартиру с обременением пожизненного проживания можно. Для этого заключается договор купли продажи с сохранением права предыдущего владельца продолжать жить в помещении, а новый владелец после регистрации сделки получает правоустанавливающий документ с указанием вида обременения — ренты (с пожизненным проживанием или содержанием иждивенца).

Истории из жизни
С обременением можно столкнуться и на первичном рынке — в случае закредитованности застройщика.

Когда мы покупали квартиру в новостройке, пришлось подключить к сделке опытного риэлтора, потому что заключить с нами ДКП фирма могла только после получения разрешения банка на продажу. Схема была законной, но рискованной.

При этом квартиры этого застройщика продавались по очень привлекательным ценам, а это означает, что нельзя было не воспользоваться случаем. Договор на оказание посреднических услуг заключали с АН Чистые Пруды, остались довольны и отношением, и результатами. Рекомендуем!

Истории из жизни
Шесть лет назад купили однокомнатную в ипотеку, присутствовал материнский капитал. Сейчас хотим взять двушку, тоже в ипотеку.

Для того чтобы внести первый платеж по новому кредиту, нужно продать меньшую квартиру. Непонятно, можно ли реализовать ипотечную недвижимость, и что делать с долями детей.

Проконсультировались в агентстве на Чистопрудном бульваре, нам объяснили схему, по которой следует действовать, и предложили сопровождение двух сделок под ключ.

Продать можно, а стоит ли покупать квартиру с обременением

Рассмотрим ситуацию со стороны приобретателя. Здесь каждый должен решать для себя сам, стоит ли ему приобретать обремененную недвижимость.

Решение должно быть крайне взвешенным и трезвым, поскольку далеко не во всех случаях подобные сделки приносят выгоду.

Например, у человека не хватает средств на покупку чистого объекта, и ипотечная квартира ему подходит, так как риэлтор сумел грамотно провести торги и «поймать» золотую середину, устраивающую обе стороны сделки.

Получив ответ на вопрос можно ли продать квартиру с обременением, можно смело начинать предпродажную кампанию, успех которой предопределяется на этапе выбора посредника. Выбирайте профессионализм и надежность — выбирайте известное агентство.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,78 из 5)
Загрузка…

Продажа квартиры с обременением, виды обременений и особенность сделки

Можно ли продать дом с обременением человека

Сделки по продаже недвижимости могут быть весьма рискованными. Особенно это касается продажи жилья с обременением. Тем не менее, владельцы таких квартир порой пытаются их продать. Возможна ли такая сделка, и какие проблемы она может породить – рассмотрим в этой статье.

Понятие обременения

Обременением является любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. В результате, сохраняя право собственности, его владелец не может продать такой объект.

Также к обременению часто относят преимущественные права третьих лиц, претензии наследников квартиры и т.д.

Игнорирование обременений приводит к судебному аннулированию сделки.

Как узнать о наличии обременения?

При покупке квартиры с обременением необходимо проверить его наличие и вид такого ограничения недвижимости.

Существует несколько документов, в которых отражается информация об обременениях:

  • Выписка из ЕГРН. Основной документ, в котором можно увидеть, находится ли квартира в ипотеке, в договоре ренты, долгосрочной аренде, долевой собственности или в собственности несовершеннолетних.
  • Домовая книга или справка о прописанных даёт информацию об официальных жильцах квартиры.
  • Узнать о наличии лиц, отказавшихся от приватизации можно из договора приватизации и справки о прописанных. Нужно сравнить эти документы.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут были ли использованы эти деньги для покупки квартиры.

Чаще всего именно выписку из реестра недвижимости используют для доказательства чистоты сделки и отсутствия обременений при продаже квартиры.

Ипотека банка

В течение всего времени выплат ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Он может продать это жильё, если заёмщик не платит по кредиту. Любые сделки с этой квартирой, как и её перепланировка возможны лишь по согласию банка.

Залог в пользу продавца

Это схожий с ипотекой вид обременения. Но квартира в залоге находится не у банка, а у её бывшего владельца. Оформляется такой залог в ситуации рассрочки выплат за квартиру. Таким образом, продавец обезопасит себя. Если покупатель перестаёт платить, он может продать квартиру другому человеку.

Сам новый владелец продать квартиру с обременением не может, пока не погасит весь долг.

Прописанные люди

Несмотря на то, что прав блокировать сделки с квартирой у прописанных не собственников нет, они могут существенно усложнить пользование такой квартирой. По закону, даже если сделка заключена без их ведома, они обязаны выписаться. В ином случае их выпишет суд. Но есть ряд категорий граждан, которых выписать сложно или вообще невозможно:

  • Несовершеннолетние жильцы. Их можно выписать только при предоставлении нового места жительства, которое по основным характеристикам не уступает предыдущему.
  • Лица, отказавшиеся от приватизации. Их не удастся выписать даже по решению суда. За такими людьми сохраняется пожизненное право на проживание в квартире.

Поэтому важно перед заключением сделки проверить справку о прописанных жильцах, в которой указаны даты их рождения. Так можно сразу увидеть наличие несовершеннолетних прописанных.

Отказавшиеся от приватизации отражены в договоре-основании приватизации.

Дополнительный метод защиты в такой ситуации – требовать от продавца подписать нотариальное обязательство выписать всех жильцов.

Рента

Обычно в ренту продают квартиры пожилые одинокие люди. После подписания договора, права на квартиру переходят новому владельцу, но за старым сохраняется пожизненное право проживания и содержания его за счёт покупателя.

При продаже квартиры с обременением такого рода необходимо письменное согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Сразу после подписания ДКП, новый владелец квартиры становится обязанным выплачивать ренту.

Аренда

Сдача квартир в аренду – распространённая практика. Важный нюанс заключается в том, что договоры аренды на срок менее одного года не регистрируются в Росреестре.

Поэтому при заключении сделки их отследить невозможно. Вторая проблема, что арендные договоры, даже на длительный срок, автоматически при продаже квартиры не расторгаются.

Всё это создаёт для покупателя дополнительные проблемы.

Арест и запрещение приставов

Обычно судебные приставы арестовывают квартиру за:

  • Долги по коммунальным платежам.
  • По алиментам.
  • За неуплату налогов.
  • Непогашенные штрафы.
  • По решению суда.

Продать такую квартиру невозможно, не погасив долги. Данные об аресте будут отражены в ЕГРН в течение 1-3 дней после его наложения.

У должника только один вариант:

  • Погасить долг, чтобы снять арест.
  • Продать квартиру без обременений.

Если долг очень большой и должник его не выплачивает, то приставы могут продать квартиру в счёт погашения долга.

Несовершеннолетние и недееспособные

проблема в продаже квартиры с такими собственниками или жильцами в том, что на это нужно согласие органов опеки и попечительства. А они, в первую очередь, будут думать об интересах подопечных.

Поэтому для продажи квартиры с обременением этого вида нужно:

  • Найти для несовершеннолетнего другое жильё, соответствующе по основным параметрам продаваемому.
  • Получить согласие органов опеки.
  • Зарегистрировать сделку купли-продажи у нотариуса.

Несоблюдение этих требований приведёт к аннулированию сделки по иску органов опеки.

Материнский капитал

Покупка квартиры с использованием этой субсидии требует выделить доли в квартире детям. Соответственно, она будет обременена несовершеннолетними собственниками. Но если доли не выделены и квартира была продана, то в будущем, до достижения 21 года сами дети могут аннулировать такую сделку через суд.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Квартира, которая считается совместно нажитым имуществом, может быть продана только с согласия второго супруга. Такое согласие должно быть письменным и заверенным нотариусом. Иначе, супруг сможет аннулировать сделку в суде в течение года после продажи квартиры.

При долевой собственности, каждый из совладельцев имеет преимущественное право выкупа доли. Для этого её продавец должен уведомить всех совладельцев и в течение месяца ждать их ответ.

Если никто выкупить долю не захотел, то продавец может продать её третьему лицу.

Но при несоблюдении требования об уведомлении совладельцев, они могут оспорить сделку в течение трёх месяцев после её заключения.

Наследники

При покупке квартиры у наследников важно удостовериться, что на неё нет претензий у других наследников. Если нотариус допустил ошибку, и кто-то не был включён в список наследников, то этот человек может оспорить сделку с квартирой в суде.

Ещё один вид обременений, связанных с наследством – завещательный отказ. На основании такого документа его обладатель имеет право пожизненного проживания в квартире. Продажа квартиры с этим обременением не отменяет такого права.

Для проверки этих ограничений нужно сравнивать свидетельство о наследстве и расширенную выписку из ЕГРН.

Варианты продажи

Продажа квартиры с обременением возможно в двух случаях:

  • Снятие обременения.
  • Согласие третьих лиц.

Нужно учитывать, что некоторые виды обременений (например, арест) вообще не позволяют заключать сделки с квартирой. Поэтому без их снятия продажа жилья невозможна.

Погасить обременение перед продажей

Ипотека, арест или рассрочка – виды обременений, которые лучше всего снять перед продажей квартиры.

При отсутствии денег на погашение ипотеки, можно погасить её за счёт покупателя.

Для этого:

  • С покупателем заключают предварительный договор купли-продажи. В нём указана обязанность продавца снять обременение с помощью денег покупателя. Продавец даёт расписку о получении денег.
  • Погашают долг.
  • Снимают обременение в Росреестре.
  • Получают новую выписку из ЕГРН и заключают основной договор продажи.

Этот процесс занимает определённое время, но зато снижает риски по сделки с недвижимостью.

Продать квартиру с обременением

Как уже сказано выше, для такой сделки необходимо получить согласие третьих лиц, которые имеют права на квартиру. Кроме этого в самом договоре купли-продажи нужно указать наличие обременения и его последствия для покупателя. Если этого не сделать, у него появится право требовать в суде возмещение убытков связи с внезапно выяснившимся обременением.

Согласие нужно получать:

  • У банка (при ипотеке).
  • У предыдущего продавца (при залоге в его пользу).
  • У рентополучателя.
  • У супруга.
  • В органах опеки и попечительства (при обременении с несовершеннолетними).

Это ключевой момент процесса продажи квартиры с обременением. Далее вся сделка происходит, как и с квартирами без дополнительных ограничений.

Риски покупателя

Главный риск в том, что сделку могут аннулировать в суде. Это возможно:

  • Если квартира в залоге.
  • Арестована.
  • Отсутствует согласие второго супруга (когда продавец в официальном браке).
  • Есть несовершеннолетний владелец.
  • Есть совладельцы.
  • Права наследников были нарушены.
  • При обременении в виде ренты.

В иных ситуациях сделку не расторгнут, но новый владелец получит квартиру с жильцами. Чтобы этого не произошло нужно внимательно проверять описанные выше документы.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Нельзя сказать, что подобные сделки имеют только негативную сторону. Обременение также может иметь свои плюсы. Главным образом – низкую стоимость квартиры. Поэтому при участии грамотного риэлтора такая сделка может оказаться весьма выгодной.

Ещё один вариант – переуступка прав на квартиру в строящемся доме. Естественно, такой объект недвижимости обойдётся дешевле, чем готовая квартира. Это и делает такие сделки выгодными.

И, наконец, покупка квартиры, находящейся в ипотечном залоге у банка, может быть выгодна тем, кто не имеет денег на покупку квартиры сразу, но готов выплачивать этот кредит.

договора купли-продажи

В этом документе важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Информацию о квартире.
  • Стоимость.
  • Порядок расчёта и передачи квартиры.
  • Ответственность сторон, если они не выполнят условия.

Также обязательно внести в договор пункт о сути обременения и его последствиях.

Стоимость услуги и сроки её оказания

Основная часть расходов будет касаться оплаты услуг нотариуса, технических специалистов (например, при оценке стоимости жилья) и юристов. Цены на эти услуги могут существенно различаться.

Что касается фиксированной оплаты, то таковой будет госпошлина за регистрацию прав в Росреестре. Она составляет 2000 рублей.

После заключения договора сроки регистрации прав составляют 7-10 дней. Напрямую через Росреестр, не более 7, а при подаче документов через МФЦ – до 10 дней.

Минусы покупки

опасность покупки квартиры с обременением в том, что после заключения сделки продавец откажется снять обременение. Эту проблему можно решить, договорившись, или в суде.

Покупка в рассрочку

Как и в любых других договорах купли-продажи, в случае продажи жилья с обременением, покупатель может выплачивать его стоимость по частям. Для этого в ДКП нужно чётко описать график внесения платежей.

При задержке выплат продавец может потребовать вернуть квартиру, но только, если уже выплачено менее половины её стоимости.

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Можно ли продать дом с обременением человека

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период  отбывания наказания.

Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека.

Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них.

Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен.

Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует.

Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными.

В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.