+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

Как продать долю земельного участка в 2020 году

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

  • документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (выписка);
  • информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

Для проведения сделки по отчуждению, собственнику необходимо оформить новый полный пакет документов на каждый из выделенных самостоятельных объектов. С 2018 года продажа земельного участка без межевания является противозаконной.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

  • преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
  • следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

При нарушении правил уведомления пайщиков, лицо, права которого нарушены, может оспорить факт продажи в судебном порядке.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

  • уведомление других собственников;
  • сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.

 Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
  2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников (ст. 250 ГК РФ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В качестве цены устанавливается средняя цена по рынку земельных участков.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

Если владелец участка не хочет тратить время и денежные средства на оформление построек, необходимо удалить их (снос, вывоз).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

  1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
  2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
  3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

Чтобы подтвердить направление информации в орган местного самоуправления нужно либо лично сдать уведомление в канцелярию и поставить печать на второй экземпляр документа, либо направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

  • межевание;
  • выделение;
  • постановка на кадастровый учет.

Обязательно нужно уведомить других собственников о проведении межевания и выделения. Процесс оформляется в письменном виде. При возможности документ оформляется в виде письма.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

  • информацию с подписями собственников;
  • межевое дело;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

  • личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
  • информация об отсутствии строений на участке;
  • документация на постройки, в том числе из БТИ;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о правах на участок;
  • нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
  • разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

Если право собственности на участок возникло у владельца до 1997 года, в процессе подготовки к совершению сделки необходимо привлечь юриста по земельному праву. Правила оформления за прошедший период прошли неоднократное изменение. Во избежание сложностей при оформлении договора, нужно обратиться к специалисту.

 Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

После регистрации договора, бывший владелец должен предоставить информацию о совершении сделки в налоговый орган, во избежание начисления земельного налога за последующий период.

Как продать долю земельного участка 2020

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ.

Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Пай, на который возникли правомочия после проведения приватизации различных угодий сельскохозяйственного назначения, является собственностью их владельца. Оборот этих земель определяется нормативными актами федерального уровня. Учитывая их положения, без выделения части участка можно:

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей.

Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет.

Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Возможная продажа доли участка может вызвать неудобства для других его пользователей и повлечь возникновение конфликтных ситуаций, которые лучше избежать. Для этого потребуется прежде, чем предлагать объект другим лицам, уведомить о желании его продать прочих собственников долей на такой территории.

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам.

Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают.

Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Как происходит процесс продажи доли земельного участка, находящегося в общедолевой собственности?

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

Долевая собственность является сложным объектом гражданских правоотношений. Продажа части доли земли сопровождается определенными ограничениями на законодательном уровне.

Особенности реализации части надела

Среди главных особенностей при продаже части земельного участка выделяют следующие:

  • для земель, предназначенных под сельскохозяйственные нужды, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
  • для земель обычного пользования – участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Согласно статье 6 Земельного Кодекса РФ часть земли является самостоятельным объектом правоотношений.

Нормами Гражданского Кодекса объектами товарооборота определены недвижимые предметы, в том числе участки земли (см. ст. 128 и ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ участок земли, приобретаемый по договору купли-продажи, должен быть четко определен по кадастровым и техническим характеристикам. Земельный Кодекс регламентирует продажу земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом органе (см. ст. 37 ЗК РФ).

По итогам учета каждый земельный надел наделяется характеристиками, которые позволяют выделить участок и произвести его экспертизу (см. ст. 1 ФЗ-№28). С этой целью земельному объекту приписывают индивидуальный код. Согласно статье 19 ФЗ-№28, чтобы внести запись об участке в кадастр, требуется наличие документов о проведенных межевых работах.

Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой становится разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.

Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан произвести процедуру межевания, для того чтобы получить право собственности на новообразованную часть надела с целью дальнейшей продажи.

Реализация 1/2 части, находящейся в общедолевой собственности

Процесс реализации ½ части земли, находящейся в общедолевой собственности сопровождается следующими стадиями:

  1. Получение отказа остальных собственников в письменной форме.

С этой целью необходимо направить в адрес совладельцев уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.

ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условия уведомления совладельцев, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

  1. Подготовка пакета документов:
  • Выписка из ЕГРП при ее наличии;
  • Документы, подтверждающие право на собственность (договор купли-продажи, арендное соглашение, свидетельство о вступлении в наследство и прочие);
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Квитанция об оплате налогового взноса.

Составить договор можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса. Документ, закрепляющий продажу части земли должен содержать следующие сведения:

  • Персональные данные контрагентов;
  • Точное описание предмета сделки (площадь – ½ участка, кадастровые сведения, категория и назначение земли, адрес участка);
  • Данные о документе, подтверждающем право продавца на реализуемую собственность;
  • Цена сделки;
  • Метод оплаты и сроки зачисления средств;
  • Ограничения по использованию объекта.
  1. Регистрация договора в Росреестре.

Финальная стадия сделки по продаже части земельного надела. Стороны соглашения обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право на собственность переходит новому владельцу.

Половины без дома

Для того чтобы продать половину участка без дома, требуется узаконить ее в качестве независимого объекта.

Для этой цели необходимо обратиться в землеустроительную организацию.

После того как часть продаваемой земли обретет индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ей, как отдельным объектом.

Важно после проведения размежевания зарегистрировать половину участка в органах государственного кадастра. Необходимо написать соответствующее заявление и прикрепить к нему перечень документов:

  • Копию удостоверения личности (оригинал взять с собой);
  • Копию доверенности (при наличии);
  • Копию идентификационного кода;
  • Техническую документацию, выданную землеустроительной организацией в электронном и печатном формате;
  • Квитанцию об оплате услуг.

Финальный этап перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продавать половину участка.

Земли СХ назначения

Владелец части земли сельскохозяйственного назначения имеет право реализовывать свою долю исключительно другому участнику данной долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ-№101).

В данном случае уведомление остальных совладельцев не требуется.

Реализация доли земли с/х назначения третьему лицу разрешена только после выделения земельного участка из общей доли. Владелец надела должен осуществить межевание земли и оформить долю в качестве отдельного участка.

СПРАВКА. Разделение общего землевладения допустимо при согласии всех долевых участников. При отсутствии согласия совладельцев разрешается производить выдел собственность в судебном порядке.

Однако после оформление своей доли в качестве отдельного участка, собственник не вправе сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ-№101).

Согласно Федеральному Закону №-101 приоритетное право на покупку земли сельхоз. назначение имеют муниципальные власти. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже участка земли, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.

Если в течение одного месяца местные власти не направят в адрес владельца участка письменного уведомления о желании приобрести надел по приоритетному праву, землю можно реализовывать третьим лицам.

ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать изначально заявленной в уведомлении цене.

Части садового надела

При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:

  1. Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела, указав стоимость доли участка.
  2. При отсутствии в течение месяца желания со стороны долевых собственников приобрести часть земли, ее можно реализовывать в пользу третьих лиц.

При реализации части участка в пользу одного из совладельцев, извещать остальных собственников не требуется.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно

Участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки части общего имущества на равных условиях по цене, за которую она продается, кроме случая публичных торгов (см. ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

Заключение

Реализация долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки совладельцев. Продажа земли должна подкрепляться кадастровыми документами, а также сделки подобного рода в обязательном порядке регистрируют в органах Росреестра.

Как продать долю земельного участка – продажа доли в общей долевой собственности земельного участка

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

» Земельные споры » Как продать долю земельного участка

3 776 просмотров

Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля.

Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов.

Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.

Можно ли продать долю земельного участка

Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:

  • Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
  • Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
  • Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.

Продавец участка обязан оповестить остальных дольщиков о продаже, причем продажная цена не может быть выше той, которая будет предложена потенциальным покупателем из третьих лиц. При нарушении порядка продажи договор об отчуждении будет аннулирован в судебном порядке, а право покупателя переведено на дольщика.

Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)

Документ-уведомление не имеет строго установленной формы. Основное, что в нем нужно указать — условия осуществления сделки, стоимость доли и предложение другим владельцам приобрести свою часть земельного участка.

Образец извещения:

Скачать образец уведомления о продаже доли земельного участка

Такое извещение необходимо отправить всем дольщикам письмом с уведомлением о вручении. На почте нужно составить опись (2 экз.), при этом сотрудник почты ставит штамп и становится свидетелем отправки; затем указать ценность письма.

Сумму можно установить по своему усмотрению. Спустя месяц необходимо получить уведомление или забрать письма с пометкой о том, что они не были вскрыты. Полученные документы прикладываются к договору купли-продажи.

Чтобы не ходить на почту дважды, не дожидаться возврата уведомлений, можно направить дольщикам телеграммы, в тот же день получив их заверенные копии. Спустя 1 месяц можно оформлять сделку, приложив копии.

Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.

Реализация земли без согласия других собственников возможна, запретить продажу законному владельцу доли его личного имущества не может даже суд. Если иные дольщики не хотят делить участок с 3-м лицом, им предоставляется право самим выкупить землю. Также нельзя обязать к продаже. Если дольщик передумает совершать сделку, никто не вправе изменить ход его решения.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

Если участок находится в общей совместной собственности без выделения долей, необходимо определить долю каждого путем соглашения или в суде.

При продаже должны быть соблюдены условия:

  • часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
  • размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
  • получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
  • продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Порядок действий

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

  1. Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
  2. Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
  3. Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимые документы, стоимость оформления

Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:

ДокументГде взятьСтоимость
Кадастровый паспортЕсли участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦДля физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб.Юридические лица могут получить паспорт, оплатив госпошлину в 600 руб. за бумажный или 300 руб. за электронный вариант документа
Межевой планДокумент выдается лицензированной геодезической компаниейСтоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее
Справка об отсутствии обремененийПредоставляется РосреестромГоспошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб.
Выписка из ЕГРНВ документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦБесплатно
Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретенииУ прочих собственниковБесплатно
Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ
Ксерокопия паспорта
Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Оформление договора при продаже общей долевой собственности

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

  • Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
  • Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
  • Стоимость объекта.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Порядок улаживания споров.
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Типовой бланк договора:

Скачать образец договора при продаже общей долевой собственности

Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.

Оформление земли в собственность новым владельцем

Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:

  • копии паспортов плательщика и покупателя;
  • копии договора;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
  • документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.

По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.

Налог с продавца

Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

  • в дар от близкого родственника;
  • согласно договору дарения;
  • досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • перешла в собственность в результате приватизации.

В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.

Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания

Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2020 это было возможно, однако с января указанного года — нет.

Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.

Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.

Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.

Вывод таков: для реализации участка следует произвести межевание, чтобы доля земли имела четко определенные границы и могла быть идентифицирована как объект сделки.

После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.

Продажа земли сельхозназначения после приватизации

Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.

В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:

  • оформить на землю завещание;
  • внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
  • отказаться от прав владения.

Продажа или дарение такого участка без выделения доли возможна только лицам, которые являются участниками долевой собственности или постоянно пользуются этой землей.

Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:

  • субъект РФ;
  • муниципальные образования.

Владельцу необходимо отправить уведомление о продаже. В течение 30 дней госорганы должны уведомить о желании приобретения, а после — возможна продажа третьим лицам.

Если гражданин не пользовался вверенным участком в течение 3 лет или доля не была никому передана, земля будет считаться «невостребованной долей». На такую землю могут претендовать местные органы самоуправления, установив право собственности в судебном порядке.

При реализации земельного участка потребуются знания положений земельного, гражданского, налогового кодексов, ряда прочих законодательных актов, в противном случае допущенные при оформлении ошибки могут свести все усилия по продаже «на нет».

Чтобы выработать верный план действий и не потерять уйму сил и времени, обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация специалиста поможет определиться с перечнем документов для продажи. Без юриста не обойтись при составлении договора о продаже имущества. Консультация предоставляется бесплатно, обращайтесь прямо сейчас.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать долю земельного участка без проблем?

Продажа доли в земельном участке сельхозназначения

Каждый владелец недвижимости может распоряжаться ее, в том числе продавать другому лицу.

Продажа участков земли имеет некоторые особенности, которые зафиксированы в соответствующих законах. При этом продажа долей земельных участков (ЗУ) имеет дополнительные ограничения по сравнению с продажей полных участков.

Законодательство

Продажа долей участков земли и связанные с этим вопросы рассматриваются в ГК (ст. 250), ЗК (ст. 11.5) и ряде других законов.

Например, № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. посвящен обороту с/х земель. Ст.8 этого закона посвящена купле-продаже земель с/х назначения, а в ст. 12 рассмотрены вопросы, связанные с продажей долей ЗУ.

Целесообразность покупки земельной доли

Но иногда необходимо производить такие сделки.

Например, владелец земельной доли захотел произвести выдел. Для выполнения этой операции необходимо, чтобы площадь участка была не менее определенного размера, который определяется в разных регионах различным образом.

В частности, в Московской области минимальный размер участка земли с/х угодий должен быть не менее 2 га. Если площадь доли ЗУ слишком мала, то возникает необходимость докупить дополнительный кусок земли.

Возможен также случай, когда руководство фермерского хозяйства выкупает землю, находящуюся в долевой собственности, у фермера, который решил выйти из данного хозяйства.

Порядок продажи доли ЗУ

По закону ЗУ могут иметь различное назначение. При этом продажа участков с/х назначения и участков земли, не относящихся к производству сельскохозяйственной продукции, осуществляется по различным правилам.

Сельхозназначения

Собственник доли ЗУ с/х назначения может продать свою долю только участнику этой долевой собственности, сельхоз организации или гражданину, состоящему в фермерском хозяйстве, которые используют этот ЗУ (ст.12 закона №101-ФЗ). При этом оповещать других участников этой долевой собственности о проведении сделки собственник не обязан.

Продать свою долю постороннему человеку собственник может только после того, как он произведет выдел ЗУ. При этом собственнику необходимо произвести межевание участка и оформить его в собственность. Разделение общего ЗУ возможно только в случае, когда все остальные собственники этого участка согласятся с таким действием.

После оформления своей доли в виде собственности владелец участка не может сразу продать свой выделенный из общей собственности участок любому лицу, поскольку на продажу ЗУ с/х назначения имеются ограничения (ст. 8 закона №101-ФЗ). В соответствии с этим законом на покупку ЗУ с/х назначения имеют приоритет субъект РФ или местные власти.

Владелец такого участка обязан направить властям письменное уведомление о продаже участка с указанием его размера, координат, цены и срока расчета. Если в течение 30 дней местная власть не изъявит в письменном виде желания купить участок или откажется от его приобретения, то продавец может продать участок третьему лицу.

При этом цена продажи должна соответствовать заявленной ранее цене. Если продавец назначит более низкую цену или в договоре появятся другие существенные изменения, то вначале он должен сообщить об этом местным властям в виде нового извещения.

Других категорий

Если ЗУ не предназначен для с/х работ, то продажа его доли производится по следующему алгоритму:

  1. Участникам данной долевой собственности дается преимущество в покупке доли ЗУ (ст. 250 ГК).
  2. Продавец должен письменно сообщить дольщикам продаже своей доли и указать цену доли ЗУ.
  3. Если в течение 30 дней ни один из оповещенных участников не захочет купить долю, то ее можно продавать постороннему человеку.

Если планируется продажа доли ЗУ одному из дольщиков, то извещать о сделке остальных необязательно.

Необходимые документы

Для регистрации договора в регистрационную палату должны обратиться с заявлением участники сделки или их полномочные представители. При этом полномочия представителей подтверждаются нотариусом или должностным лицом органа местной власти.

Основными документами, которые необходимы для оформления сделки продажи доли земли, являются:

  • договор (соглашение);
  • документы о праве продавца на владение доли ЗУ;
  • документы о праве покупателя на покупку этой доли;
  • квитанция об оплате регистрации.

При регистрации регистратор делает надпись на договоре. Право покупателя подтверждается выдачей свидетельства или выпиской из ЕГРП.

В том числе он может выделить земельную долю и оформить собственность на ЗУ.

Структура договора

Договор продажи доли ЗУ может заверяться нотариусом. Однако такое заверение не является обязательным (закон №351-ФЗ от 3.06.2016 г.).

При составлении договора должны быть обозначены:

  • Данные продавца и покупателя, годы рождения, места проживания, другая подобная информация.
  • Описание предмета договора со всеми подробностями. Площадь доли участка, кадастровый план, категория земли, наличие или отсутствие сооружений.
  • Описание правоустанавливающих документов, долевого владения.
  • Стоимость предмета договора в рублях и в валюте. Метод и сроки оплаты, лицо, оплачивающее госпошлину.
  • Ограничения по использованию земли и имеющиеся обременения.

Необходимо учитывать, что в договоре не должно быть требований (ст.37 ЗК):

  • дающих право продавцу вернуть долю ЗУ по его желанию;
  • ограничения прав покупателя по распоряжению доли участка;
  • снимающих ответственность с продавца при возникновении претензий на
  • продаваемую долю земли со стороны третьих лиц.

При наличии ложной информации покупатель может потребовать уменьшения цены или расторжения договора.

Особенности продажи доли земли

Основной особенностью продажи доли ЗУ по сравнению с продажей полного земельного участка являются следующие ограничения:

  • обязательная продажа доли только участникам долевой собственности (для земель с/х назначения);
  • преимущество при покупке для дольщиков (для земель, не предназначенных для с/х работ).

Возможные сложности

При купле-продаже доли ЗУ появляются сложности, связанные с наличием нескольких владельцев долевой собственности.

Например, при продаже доли не предназначенного для с/х ЗУ, письменные уведомления не всегда вовремя доходят до всех владельцев долей ЗУ. Отсутствие такого уведомления может служить основанием для подачи в течение 3 месяцев в суд заявлений об оспаривании сделки.

Тогда продавцу приходится вновь искать покупателя, рассылать извещения и, в конце концов, снижать цену.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.